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지난주 당첨자가 발표된 판교 신도시의 중대형 아파트 분양가 한 평에 1천8백만 원을 넘었다. 서울에서 한 시간 이상 걸리는 파주에 지난달 분양한 한 아파트의 평당 분양가도 최고 1천6백만 원에 달했다. 서울 뚝섬지역에 지을 예정인 주상복합 아파트는 평당 분양가가 4천만 원을 넘을 것으로 예상되고 있다. 


분양가 뻥튀기 제어판 없는 분양가 


파주의 한 택지지구에 아파트를 분양한 시행사는 주택공사로부터 평당 520만원에 택지를 매입했지만 파주시청에는 876만원으로 택지비를 신고했다. 도급계약서상 건축비는 384만원이었지만 입주자 모집공고에 건축비가 732만원이었다고 밝혔다. 파주시청이 두 차례나 분양가를 조정했다지만 업체의 이익을 감안하더라도 실제 원가보다 훨씬 높은 것으로 나타났다.

판교 분양가 1천8백만 원, 직접공사비는 249만원

투기를 막고 서민의 주거안정을 위해 정부가 처음으로 도입한 공영주택개발 방식에 따라 지난 8월 판교신도시의 중대형 아파트 분양가가 공개됐다. 44평형의 분양가는 8억1천7백만 원, 평당 1천8백57만원. 하지만 주택공사가 공개한 직접공사비(주택단지에 설치되는 제반 시설물의 시·공을 위해 투입되는 재료비, 노무비, 공사비 등)은 1평에 249만원(분양가의 13%)에 불과했다. 주택공사의 공사현장관리비, 법정경비, 일반관리비와 이윤 등 간접공사비, 가산비 그리고 부대비용을 모두 인정해도 건축비는 평당 552만원으로 분양가의 30%에 불과하다. 나머지는 정부가 평당 1백15만원에 수용해 다시 분양한 대지비가 773만원(41%), 주거안정을 명목으로 소비자들이 사면 그 자리에서 떠안아야 할 채권손실액이 532만원(29%)에 달한다. 서민을 위한다는 주거안정 대책이 서민의 접근을 철저히 막는 ‘머니게임’으로 변질된 것이다.   

건설업계 내부문서 전격입수, ‘평균 건축비 2백85만원 불과’ 

취재진은 건설업계 내부자의 도움으로 지난 2004년 이후 수도권 등에서 분양된 15개 아파트 단지의 사업계획서와 도급계약서를 입수했다. 분석 대상 아파트 단지의 평균 공사비는 평당 285만원으로 나타났다. 여기엔 주공과는 달리 지하주차장 공사비가 포함돼 있었다. 이런 실제 건축비는 입주자 모집공고를 통한 분양과정에서는 두 배 가까이 부풀려지고 있었다. 또한 입주자를 위한다며 대대적으로 광고하고 있는 중도금 무이자 등의 혜택 역시 그 금융비용을 모두 분양가에 반영시켜 소비자들을 속이고 있는 것으로 확인됐다. 건설업계 관계자는 “공사원가 자체를 20~30% 부풀리고, 모델하우스 운영비와 사업비 등을 포함한 부대 경비에 이익을 분산시켜 감추는 방법으로 비용을 부풀리는 게 관행”이라고 털어놨다. 그리고 이렇게 분양가를 부풀려 얻은 이익은 시행사와 시공사가 나눠먹고 있는 것으로 도급계약서에서 확인 됐다. 건설업계가 공개하고 있는 분양원가가 분양가를 미리 정한 뒤 짜 맞추기 식으로 계산된 엉터리였던 것이다.     

판교 택지, 평균 수용가의 9배 가격에 분양 

민간택지에선 공무원이 앞장서 땅값 부풀려        

판교 아파트 분양 원가 가운데 가장 큰 부분을 차지하는 것은 원가의 53%를 차지하는 택지비. 토지공사와 주택공사 등은 원주민들에게 평균 110만원에 땅을 사들여 8배가 넘는 941만원에 분양했다. 토지공사는 판교택지 조성원가는 740만원이라고 밝혔다. 토공이 주장하는 조성원가를 다 인정하더라도 2백만 원이나 높은 금액에 분양한 것이다. 특히 민간 전문가들은 토공의 조성원가 자체도 토목 공사비 같은 일부 항목들이 지나치게 부풀려져 있고 지하철과 도로건설비등 이용자들이 사용료를 따로 내야하는 공공시설 건설비용이 택지 분양가에 과도하게 반영돼 있다고 지적하고 있다. 이런 공공택지 뿐 아니라 대구 월성동 등 민간업자들이 토지를 매입하고 있는 택지지구에서는 전직 시의원과 경찰공무원, 지자체 현직 건설담당 공무원 등이 사전에 개발정보를 입수해 주변 시세의 2~4배까지 땅값을 부풀리며 분양가를 끌어 올리고 있는 것으로 확인됐다. 


정부는 치솟는 아파트 분양가를 잡기 위해 분양가 공개나 후분양제 등 각종 방안을 모색하고 있지만 아직 뚜렷한 정책을 내놓지 못하고 있다. 이번 주 뉴스추적은 천정부지로 치솟으면서 주변 아파트 값을 올리고 있는 아파트 분양가의 실체를 규명하고 서민들의 주거안정을 위한 바람직한 대안을 모색한다.